一刀切限停产是治污的下下策

一刀切限停产是治污的下下策

治污固然要从严,但一定要摒弃粗放思维和拍脑门思维,而是应该追求依法管理、科学管理、精准管理

2020年初至今,已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团(背后的母地产公司分别为弘阳地产、建业地产、金融街、正商地产、鸿坤地产)、正荣服务上市。

香港资本市场分析师、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示,地产公司迫不及待地分拆物业板块上市,逻辑很简单:地产板块的市盈率一直徘徊在3-5倍左右,而物业板块则是30倍左右,物业板块拆分上市,估值立即上涨10倍。

今年4月,富力两位创始人张力与李思廉将富力地产旗下的天力物业私有化,实际对价为4.74亿元。

地方政府确实有限停产的治污选项,其主要法律依据有三项——其一,大气污染防治法第九十六条规定,县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级,及时启动应急预案,根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产等应急措施。其二,大气污染防治法第九十九条规定,有“未经许可排污”“超标排污”或“逃避监管排污”行为之一的,由县级以上人民政府生态环境主管部门责令改正或者限制生产、停产整治……情节严重的,报经有批准权的人民政府批准,责令停业、关闭。其三,环保法第六十条作出了与大气污染防治法第九十九条类似的规定。

此外,世茂服务、合景悠活(母公司为合景泰富)等9家公司也已递交了招股书。

资本市场对物业股的评价并非完全一致。

长租公寓、共享办公之所以纷纷爆雷,原因之一是它们过高估计了客户的需求,过低估计了投入的成本,这可以作为物业增值服务的前车之鉴。

黄立冲表示,彩生活的在管物业基本都来自第三方,而非母公司花样年。“不仅在管面积要大,而且还要背靠拥有巨大物业销售额的母公司,这是检验物业股能否受到资本市场热捧的两大要件。”

非业主增值服务包括向开发商提供售前咨询、售前物业的绿化维修保养等服务,后者的客户主要是保利物业的母公司——保利发展。

万达一位离职高管表示,如果王健林没有卖掉万象美物业,按照目前的市盈率与在管面积,万象美物业在香港上市的话,市值百亿元不成问题。而今,万达新成立的物业公司在管面积不到1000万平米,上市遥遥无期。

保利物业招股说明书显示,2016-2018年,其物业管理服务占总收入的比重分别为74.3%、74.7%、68.8%,非业主增值服务占比分别为15.6%、15.4%、16.5%,社区增值服务占比分别为10.1%、9.9%、14.7%。

回到新闻中,根据预测,邢台市本轮重污染天气(8月27日至31日)的首要污染物为臭氧,减少油气污染物排放确实可助力臭氧污染控制,但需要追问的是:对邢台市主城区所有加油站采取限时停业措施是否符合应急预案?是否对表重污染天气预警等级?这些加油站是否都存在足以引发限停产措施的违法排污情形?当地生态环境部门是否依法逐一甄别,并按程序操作?实际上,近年来,各地加油站已普遍采取了比较严格的油气回收措施,有不少加油站的油气排放是达标的,有些加油站即便超标,也未达到限停产的严重程度。从邢台市生态环境局的回复和纠错反应看,当地要求加油站错时加油显然是一次缺乏法律底气和法律支撑的粗放行动,是典型的眉毛胡子一把抓。

背靠保利地产(2019年销售额排名第五)的保利物业,上市首日市盈率40倍,目前已达70倍以上;从中型房企弘阳地产分拆出来的弘阳服务,上市首日市盈率则为26.66倍。

而非业主增值服务的毛利率要高于物业管理服务,2016-2018年,前者毛利率分别为16.1%、20%、20.1%,而后者分别为13.1%、13.7%、14.1%。

其收入来源中,物业管理服务占比58.7%,工程服务占比22.1%,社区租赁、销售和其他服务19.2%。彩生活2014年7月1日上市,三天后,市值55.6亿港元,反超市值52.4亿港元的母公司花样年。

跟大多数以母公司不断“输送”收入为来源的模式不一样,彩生活一开始走的就是第三方物业公司模式,卖点是互联网科技增值服务。

2014年彩生活提交的招股说明书显示,其管理的物业中,94.9%是由花样年以外的房企兴建,2013年在管住宅物业为6328万平米,比目前一些中小房企的物业管理规模都要大。

黄立冲表示,一般而言,物业公司在管面积越大,资本市场越认可,所以碧桂园服务、保利物业的市盈率要远高于大多数从中小房企分拆出来的物业公司。

这里也有异类。如2014年上市的物业第一股彩生活,其在管面积是所有物业公司中最大的,截至2020年上半年为12.06亿平方米,然而其市盈率截止7月8日时仅9.94倍,总市值又缩回到6年前的上市水平。

彩生活的增值服务,指线上+线下的服务体系,通过与第三方专业的商品及服务供应商合作,为业主提供社区服务。

例如已经交表尚未上市的合景悠活(母公司为广东房企合景泰富),其招股说明书显示,其住宅物业管理收入的89.0%和商业物业管理收入的95.9%来自合景泰富集团及其合营公司、联营公司。

近日,针对河北省邢台市区为降低大气中的挥发性物质,邢台市生态环境局的相关部门要求邢台市区加油站错时加油一事,邢台市生态环境局官方公众号“邢台生态环境发布”8月29日晚间通报称,针对这一情况,邢台市生态环境局于8月29日上午迅速进行了叫停,已通知涉及的加油站第一时间恢复24小时营业。

尽管生态环境部早就认定了“一刀切”限停产的违法违规属性,并发文严令禁止此种行为,但在治理大气污染过程中,一些地方、一些部门总是对“一刀切”限停产“情有独钟”、念念不忘。邢台市要求主城区加油站错时加油——从8月28日至9月1日,每日9时至17时暂停加油作业,其实就是变相要求加油站在规定时间关停。目前已有媒体对此提出强烈质疑。

“纵观国际上的物业公司,合理市盈率都在10-20倍左右,目前这两年上市的物业公司估值偏高,未来会慢慢矫正过来。”黄立冲说。

为何香港资本市场这两年对物业股如此热捧?

王健林的“失策”和富力老板的“精明”,都凸显出物业概念在资本市场的火热。

此后,彩生活依靠并购扩大物管规模,依靠互联网思维试图提高增值服务占比。但前者奏效明显,后者却把彩生活带入深坑。

保利物业的业务包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中物业管理以住宅为主,另外还有小部分的商业、写字楼以及道路、学校等公共设施。

彩生活母公司为房地产开发公司花样年控股,不过彩生活并不依靠花样年的开发物业。

收购随之带来收入增长,大致而言,收购面积越大,收入增长越快,财报显示,2015-2019年,彩生活营收增速分别为112.63%、62.09%、21.36%、121.7%、6.4%。

上述泰康资管人士表示,内地传统地产公司走的是重资产路线,这十年来一直不受资本市场待见,市盈率处于底部,而物业属于轻资产模式,有稳定的现金流,更受市场追捧,并且该板块龙头股碧桂园服务、保利物业等这两年的收入、利润增长都不错。

保利物业的业务模式和发展轨迹,代表了绝大多数从地产主业分拆出来的物业公司。

截至目前,港交所已有29支上市物业股。

保利物业的物业管理面积则随着保利发展销售面积的增大而增大,2016-2018年,保利物业在管面积分别为8181、10618和19051万平米。与之对应的是,其收入在2016-2018年,分别为19.06、24.19、29.09亿元。

其一,一些业主连物业费都觉得贵,不愿再请物业提供其他的增值服务;其二,增值服务已经有专业公司提供,例如家政维修可以找58、买菜购物可以找电商,不一定需要物业的增值服务;其三,物业增值服务需要在软硬件上不断投入,如产出不能覆盖投入,这块业务实际可能会亏。

社区增值服务包括家居生活服务、房地产经纪服务和小区公共区域增值服务。

依据上述法律条款,只有符合法定情形,地方政府或生态环境部门严格遵循法定程序,才能对相关企业采取限产、停产措施。如果不具备法定事由和条件,未严格履行法定程序,针对不符合法定情形的企业采取了限停产措施,就侵犯了企业的合法权益,就是乱伸手、乱作为,逾越了法律底线。

2020年4月1日举行的线上业绩发布会,彩生活执行董事陈新禹坦承,一直以来彩生活对“互联网+”的长期、持续性的大规模投入,客观上挤压了基础物业的利润,导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升,这就引起了客户满意度的下降和物业费收缴率的下降。

彩生活财报显示,2015-2019年其收购面积占当期新增面积的比例分别为61.1%、54.8%、14.5%、39%、15.4%,其中彩生活2015年收购开元国际、2016年收购万象美物业均是业界大事。

而在物业管理服务中,保利发展开发的物业占保利物业总体物业的比重很大,2016年、2017年来自于保利发展的在管面积占总在管面积的91.9%和86.4%,2018年这一比重有所降低,为57.4%,主要原因是公共设施的在管面积大幅增加。

2019年12月19日,保利物业收市报每股45.35港元,较发售价每股35.10港元上涨29.20%。2020年7月10日,其收盘价已高达81港元。

大多数已上市和待上市的物业公司,基本都承袭了保利物业的业务和盈利模式。

保利物业2019年年底上市,不到半年,股价即翻倍。

大气环境治理是硬任务,也是备受社会关注的大事。邢台市大气污染指数长期较高,当地治污的压力可想而知。当地针对相关污染问题,下决心进行铁腕治理的态度值得肯定,但铁腕治理必须有法可依、科学有度,必须守住维护企业合法权益的底线。

尽管彩生活每年针对增值服务投入不菲,但其在总收入中的占比,近三年却是逐年降低,2017年-2019年占比分别为:16.9%、11.3%和10.4%。2019年彩生活收入为38.45亿元,同比仅增6.4%,而增值服务贡献同比下降11.4%。

天力物业2019年的税后净利润5418万元,按此计算,交易市盈率为8.7倍,远低于物业股在资本市场的平均市盈率。泰康资管公司香港分部的一位人士表示,按照30倍市盈率计算,天力物业的公允价格应该在16亿元左右。

据媒体公开报道,其他一些地方也存在要求加油站错时加油的问题,希望邢台的问题在曝光后能引发广泛的反思和纠错。“一刀切”限停产是治污的下下策,是懒政,不仅会破坏企业正常经营秩序,也会影响市场主体生存和就业,给消费者带来不便。治污固然要从严,但一定要摒弃粗放思维和拍脑门思维,而是应该追求依法管理、科学管理、精准管理,这样方为“上策”,才能增强治污公信力,并取得更好的治污效果。

黄立冲并不看好物业板块的未来。相比花样年商业模式上的坎坷探索,他认为一个更值得警惕的倾向是,“物业公司为了上市,由母公司输血,做靓业绩报表,但这会损害地产主业的利润。同时上市物业公司为了业绩和利润,还会压缩成本,又会影响业主的服务和体验,最终损及地产主业的品牌和信誉。”

泰康资管香港分部一位人士表示,很多物业公司在招股说明书中都提到社区+的概念,表示社区有无限的想象空间,可以承载诸多业务,但实际并非如此——

保利物业的客户除了业主之外,还有其母公司——保利发展,保利物业为保利发展提供预售服务。2016年-2018年,来自保利发展的收入分別为5.62、5.59、6.78亿元,分別占保利物业总收入的 21.9%、17.3%、16.0%。

Author: jeanlanoix.com